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上海的房地产业经过十多年的发展，已经进入了新的发展时期。新建商品房空置率居高不下、土地批租进入低谷期、政策性住宅建设量增加等预示着上海房地产业的供给能力进一步增强，而同时，经济增长速度趋缓、人口迁移和流动减少以及住房制度在城市中的广度和深度的进一步扩大则使房地产业的需求增长速度将会下降，因此，总体上可以判断，21世纪初期的上海住宅市场从整体上将是一个由供不应求向供求平衡转变的市场，住宅市场将趋于饱和。这种趋势对上海市的别墅市场也必然产生重要的影响。

因此对未来的别墅市场来说，影响别墅客户数量和特征的可能因素有很多，其中的一些重要影响因素包括以下几种。

1.经济增长速度变化对别墅客户需求的影响。国内和国外的实证研究表明，经济增长速度对人均收入水平会产生重要影响，而人均收入水平是影响人们消费结构的重要因素。在经济增长速度较快的时候，人均收入水平增长速度也较快，别墅作为一种高品位的消费品可以满足人们物质与精神上的双重享受，所以增长迅速的经济和增加的收入水平会吸引一部分人加入到别墅客户群体中来。反之如果经济增长速度下降，人们对别墅的购买需求也会相应减少。20世纪末21世纪初的上海，由于其在全国的经济中心地位以及浦东开发、西部大开发、长江三角洲地区的进一步发展等一系列地区经济发展规划的实施，使得上海仍具有极好的发展前景，这就为别墅市场的发展提供了良好的外部环境。

2.人均GDP对别墅客户需求的影响。研究表明，当人均GDP为1000―3000美元时，住房将逐步开始改善。而一个城市的别墅市场开始形成和发展的阶段一般在这以后，因此可以认为，当人均GDP达到5000美元以上后，别墅这种在居住上更高级的形态开始进入人们的消费行为中。1999年上海人均GDP为507.24美元，预计2005年将达到8977美元左右。这个收入变化的过程会为别墅的销售提供一个扩大的客户群基础。虽然不是每个人都会变成别墅的客户，但是不断增加的人均可支配收入使得支付别墅费用成为可能的人大大增加，从而使别墅客户群基础扩大，同时也使客户对别墅的要求趋于多元化和高层次化。

3.人口年龄结构对别墅客户需求的影响。研究表明，一个家庭在经历了生育子女期之后，将进入子女成年独立期并逐渐进入老年期。家庭的经济实力得到最大程度的增强，对居住的要求也将从满足居住转变为对居住质量的追求。因此，具有这种人口结构特征的家庭在满足了温饱之后，如果经济上也允许，会非常倾向于改善居住条件，包括扩大住房建筑面积、装修住房、购置别墅等。21世纪最初十年内，上海的人口年龄结构特征主要表现为老年人口的明显增多和育龄妇女的逐渐减少，家庭的结构将以老年人家庭和丁克(DINK， Double Income No Kids)家庭为主。根据上海的生育高峰期出现在20世纪50年代末――70年代中期，这个时期出生的人口在2000年以后逐渐进入老年期之后，具有较高购买力的家庭将更加倾向于改善居住质量，其中就包括从居住公寓转向别墅。

4.政策和行政干预对别墅客户需求的影响。21世纪的上海，将进一步加强环境保护、鼓励开发使用新能源和新型建筑材料、加快旧区改造、继续推动住房制度改革，以经济适用房为主导，发展其他商品房等多种形式，满足人们多层次需要。这些政策和行政干预措施对别墅市场的影响主要表现为两个方面：一方面，随着上述相关政策的实施，城市环境得到较大改善、人们的收入进一步增加、人们的居住条件得到较大改善，人们的住房需求进一步转向以享受为主，这将从客源上促进别墅的销售；另一方面，随着住房保障和房屋维修、管理的规范化以及城市住房制度和房地产政策的完善，人们的住房需求在逐步转向以满足舒适和享受为主的消费行为，这就对别墅提出了更高的规划设计要求。

5.可支配收入对别墅客户需求的影响。可支配收入水平的提高不仅提供了购置别墅的费用来源的基础，而且对人们的价值取向、思维方式等产生重大影响。收入的增加使得客户有更多的可能性和精力投入到消费行为中，更倾向于在自身的工作、学习、休闲等多方面去提高自己的水平和质量，客户会对住宅和环境的要求更加倾向于享受和舒适。21世纪的上海，随着人们对精神文明的进一步重视、住房制度的进一步推行、经济适用房的进一步广度化和深度化、房地产市场进一步规范，居民的可支配收入将进一步增加，人们将把更多的精力投入到对高档住宅如别墅等的追求中来。综

赞同 858喜欢收藏发布于 2025/2/12 16:46:03