什么是蓝筹地产企业？
“蓝筹”一词来源于西方股市，原指股价稳定的优质公司。在A股市场中，被引用为评价上市公司财务状况及市场表现的标准之一。 根据这个定义，符合下列条件的上市公司可以称为蓝筹地产企业： 1. 具备良好的盈利水平； 2. 具备良好的资产质量； 3. 具备良好的流动性； 4. 具备良好的风险控制能力； 5. 具有合理的估值水平。
一、良好的盈利能力 一个公司的盈利能力可以通过其财务报表体现出来。衡量公司的盈利能力主要是看它的投资收益率和净资产收益率。 一般来看，地产企业的投资收益率保持在8%左右，净利润率维持在3%以上，属于比较合理的范围。一些经营情况好的企业，如招商蛇口、保利发展等，其投资收益率能达到10%以上。 但是我们也注意到，一些规模比较大的地产企业，如恒大、融创、碧桂园等的投资收益率却只有6-7%。为什么规模较大的房企反而出现盈利能力不足的情况呢？这主要是由于这些公司有较重的负债压力，需要支付较多的利息费用，因此净利润被压抑。当然，也有一些房企虽然市值比较大，但是盈利能力并不强，比如万科。导致这种情况的主要原因还是因为之前的高速扩张，产能严重过剩，前期大量拿地造成地价上涨，成本增加。
二、良好的资产质量 良好的资产质量主要是指企业的经营性现金流健康平稳，不存在剧烈的波动。同时，也反映在企业没有大量的或有负债，没有存在严重的财务危机。 从下图可以看出，大部分蓝筹地产企业的现金流都是呈健康状态的。但是在特殊情况下，个别企业也会出现现金流为负的情况。比如2014年招商蛇口的现金流为负值主要是因为当时公司大力拿地的需要。而到了2015年，随着土地价格的下跌，招商蛇口现金流迅速回正。
三、良好的流动性 当企业遇到突发事件时，比如遭遇债务违约或融资紧缩时，优秀的企业往往有更强的抗压能力。这是因为它们的流动性较好，可以快速变现，进行风险隔离。
从流动性的角度来看，我们重点关注企业的短期偿债能力和企业的长期偿债能力。如果一家企业的资产负债率已经很高，或者已经出现了违约情况，我们再谈其流动性就没什么意义了。 因为一旦出现债务违约，企业就已经丧失了绝大部分的信用，它所谓的流动性好也不过是“苟且”而已。 我们这里说的流动性好并不是指的企业随意挥霍资金，不是让企业一味扩表，而是说当企业遇到突发状况时有快速变卖资产的能力。
四、良好的风险防范能力 对于地产企业来说，融资渠道单一，自身抵御外部风险能力相对较弱。所以，关注企业的融资风险就是我们需要关注的重点。 一般来说，我们关注两个方面：
1）资金的流动性是否良好；
2）是否存在比较严重的融资违约情况。
五、合理的估值水平 最后来看一下估值的问题。对于上市房企而言，目前市场上并没有统一认可的估值方法。考虑到房地产行业目前的特性（大量项目开发周期长，盈利不确定性强），我们采用收益法对企业价值进行估算。