房地产行业看哪些指标?
在宏观层面,房地产行业核心指标为销售、投资、融资和土地市场指标。
销售指标从金额和面积维度出发,主要有商品房销售金额、商品房销售面积两个指标,此外根据不同的销售状态还有待售面积、待售面积等指标。商品房的销售额和销售面积直接反映了终端市场的热络程度,对房价变化乃至整个市场走向有很强的指示意义。当销售指标出现明显下行拐点时,我们一般认为销售市场出现下行周期的开始,而当销售指标上行时,销售市场也逐步进入上行周期。
投资指标核心关注房地产开发投资完成额和房屋竣工面积,开发投资完成额体现了房地产业的市场活力,房屋竣工面积则体现了房地产的供给情况。从与销售指标的因果联系看,销售指标前1-3个季度会对投资指标产生影响,我们一般认为销售指标下行拐点在1-3个季度后会对投资指标趋势转向形成压制。
融资指标核心关注房企到位资金情况,房企到位资金主要来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款,2021年以来房企的海外债、信用债和银行贷款出现萎缩,销售端回款成为房企的重要资金来源。
土地指标核心关注新增土地购置面积、土地成交价款和溢价率。新增土地购置面积、土地成交价款直接反映了房企拿地的物理规模和总价规模,指标下行拐点后土地成交会进入下行周期。土地溢价率则反映了土地市场冷热情况,土地溢价率下行后会逐步进入下行周期,土地溢价率上行后会逐步进入上行周期。
在微观层面,核心指标包括结算指标、业绩指标、现金流指标、杠杆指标等。从合同销售到结转收入的过程为“合同销售→合同负债→存货→结转收入”,合同销售在会计核算方式下通常会在2-3个季度确认为合同负债,合同负债随后逐步在各个会计报表期间确认为收入。同时,合同销售和合同负债的变化能够直接影响存货增长,存货增长影响结转收入。因此,合同销售、合同负债作为“先行指标”,对“结转收入”的大小有一定的指示作用。
业绩方面,房地产行业的经营业绩评价指标包括毛利率、净利率、ROE等。毛利率反映房地产商的成本控制能力、品牌影响力等。净利率不仅考虑了成本因素,还反映房企对财务费用、税费以及管理等方面的控制能力。ROE则反映了企业权益资本的综合运用效率,可以较为全面地反映一家房企经营质地的好坏。